Zakupna pogodba ni jamstvo za nakup zemljišča na dražbi

Trg s kmetijskimi zemljišči postaja vse bolj umazan. Pri trgovanju z zemljišči se sicer na formalni ravni spoštujejo pravila igre, ki jih določa Zakon o kmetijskih zemljiščih. Ta niso slaba, pri nakupu je določen vrstni red kupcev. Prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča ima prvi sosed, to je normalno, saj se s tem poskuša doseči zaokroževanje zemljišča. Potem je na vrsti morebiten zakupnik zemljišča in šele nato pridejo na vrsto drugi kupci. Hkrati je v zakon vgrajena varovalka, saj prometa ni mogoče opraviti brez odobritve pristojne upravne enote. Na njej kupec mora dokazati, da bo zemljo obdeloval.Lovci na zemljo

Pri prodaji in nakupih se srečujemo z dvema tipoma prodaj – prosto prodajo in prodajo kmetijskih zemljišč na dražbah. Dotaknimo se najprej proste prodaje. Najprej osvetlimo prosto prodajo na primeru enega od zakupnikov, ki je ostal brez okrog petih hektarjev obdelovalne zemlje. Omenjeni zakupnik, ki ne želi biti imenovan, je obdeloval kmetijska zemljišča osem oziroma deset let. Sklenjene je imel zakupne pogodbe in je redno poravnaval najemnino. Skratka, med lastnikom in zakupnikom ni bilo nerešenih zadev. Lastnika zemljišč (bila sta dva) sta z namero o prodaji in ceno seznanila zakupnika. Ta je na ceno pristal, v enem primeru je lastniku zaradi finančne stiske dal celo predujem. Potem so se začeli formalni postopki prodaje (obvestilo o prodaji zemljišča na oglasni deski UE). Tik pred iztekom 30-dnevnega roka, ko bi zakupnik in lastnik lahko sklenila kupoprodajno pogodbo, je lastnik kmetijskega zemljišča obvestil zakupnika, da se je odločil za drugega ponudnika. Ponujena razlika v ceni zakupnika in neprednostnega kupca je bila 20 ali 30 evrov za hektar. Šlo je za razliko, o kateri bi se zakupnik še pogajal in jo verjetno tudi plačal. Žal je šlo za izpolnitev formalnega kriterija o boljšem ponudniku. V ozadju se je vrtelo bistveno več denarja, ki ga zakupnik ni bil pripravljen plačati. Ta denar sta lastnika dobila neposredno v žep, zakupnik pa se je lahko obrisal pod nosom. To ni edini primer, takih primerov je vse več. Zemljiški jastrebi dobesedno hlastajo po zemlji in jo preplačujejo pod mizo.

Silagra for sale, order zithromax. Družina Hari in 1,8 hektarja oljne ogrščice

Še hujšo kmečko krvoločnost sta doživela Harijeva iz Korovec. Z urejeno in veljavno najemno pogodbo sta obdelovala 1,8 hektarja kmetijskega zemljišča. V dobri veri, da ne bo prišlo do prekinitve zakupnega razmerja, saj jima tega lastnika nista napovedala,  sta jeseni posejala oljno ogrščico. V začetku novembra je lastnik odpovedal najemno pogodbo s prvim januarjem letos. Harijeva nista vedela, da je na zemljiščih vpisana hipoteka in da z zemljišči razpolaga banka. Da z zakupno pogodbo ni bilo nič narobe, dokazuje tudi GERK, ki ga imata za to zemljišče. Zaradi izvršbe pa je bila razpisana javna dražba za omenjeno zemljišče. V poglavju o prometu z zemljišči je predvideno ravnanje v primeru javne dražbe. Toda zdelo se je, da so pravila opredeljena za prodajo kmetijskih zemljišč v javni lasti, ne pa za prodajo zasebnih zemljišč. Zaprosili smo za pojasnilo Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, ki je odgovorilo: »Podlago za uporabo pravil Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ) o prodaji kmetijskih zemljišč v izvršilnem postopku daje določba 25. člena ZKZ. Postopke izvršbe na nepremičnine urejajo določbe Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). Po določbi 4. odstavka 181. člena odredbo o prodaji razglasi sodišče na sodni deski in na svoji spletni strani, lahko pa tudi na drug krajevno običajen način, odredbo za prodajo kmetijskega zemljišča pa sodišče razglasi tudi na oglasni deski upravne enote, lahko pa tudi na spletni strani upravne enote, v kateri je nepremičnina. Od razglasitve odredbe o prodaji na sodni deski do dneva prodaje mora preteči najmanj trideset dni (6. odstavek 181. člen ZIZ).

Specifika prodaje kmetijskih zemljišč v izvršilnem postopku se kaže v tem, da mora izvršilno sodišče po končani javni dražbi kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ponudnika, ki je ponudil najvišjo ceno, napotiti na pristojno upravno enoto, da v roku, ki mu ga določi, poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vlogi za pridobitev odobritve se priloži sklep sodišča o ponudniku, ki je ponudil najvišjo ceno. Če obstoji kateri od odklonilnih razlogov po tretjem odstavku 19. člena ZKZ, upravna enota odobritev zavrne.«

V našem primeru ni bilo odklonilnih razlogov, po katerih bi upravna enota lahko zavrnila odobritev pravnega posla. Tako je kupec Stanislav Opaka na dražbi kupil zemljišče in postal njegov lastnik. Harijeva priznavata, da so se premalo ukvarjala z razlogi za odpoved zakupne pogodbe. Nista pričakovala, da se bo zemljišče prodajalo na dražbi. Formalne podlage, da bi bila kot morebitna prednostna kupca zemljišča na dražbi po ZKZ ni bilo, in to kljub temu, da sta imela sklenjeno zakupno pogodbo v pisni obliki, ki pa ni bila vknjižena v zemljiški knjigi. Zato opozarjamo vse zakupnike s podpisanimi zakupnimi pogodbami, da te vknjižijo v zemljiško knjigo in si na ta način zagotovijo minimalno varnost pri pravnih poslih s kmetijskimi zemljišči.

Novi lastnik zemljišča se je požvižgal na zakupnika. Ni ju obvestil o nakupu, ampak se je takoj lotil posevka in ga preoral. Oljna ogrščica mu bo služila za ozelenitev. Najbolj enostavno bi bilo, da bi novi lastnik omogočil žetev posevka nekje konec junija.  Harijevima zdaj preostane sodna pot, da prideta do povračila stroškov za setev in izpad prihodka. V rokah imata veljavni GERK. Delno jim gre na roko tudi ZKZ, ki v poglavju o zakupu kmetijskih zemljišč novemu lastniku posredno nalaga povračilo škode zakupniku.

Morebiti bo osvetlitev teh konkretnih primerov komu dvignila tlak, vendar so bili vsi posli z omenjenimi kmetijskimi zemljišči  javni. Ozadja dogajanj s kmetijskimi zemljišči odgovarjajo na vprašanje, kaj se dogaja s prekmurskimi kmeti. Odgovor je preprost: trgovanje z zemljišči posredno potrjuje, da je prišlo do faze medsebojnega uničevanja, namesto povezovanja in skupnega nastopa.

 

vir: www.pomurje.si

Vestnik, št. 18, 30. aprila 2015